兒童節就嚟到，學校又好別出心裁咁諗到幫學校隻熊bear bear換新裝，仲要係用環保物料XD
好彩過年果陣有盒朱古力未食，就叫老公留番D包裝紙嚟做勞作啦！
經過一輪「趕工」，終於搞掂！
2014年3月31日 星期一
20140330黑雨下的家
今年雖然只係過咗三個月，但係天氣就反常到冇朋友！三月尾二一日，落大雨都不特止，仲要係黑雨加冰雹！呢場大雨加冰雹，仲要搞到地標又一城變成瀑布城、又一水上樂園！
又一城未出事之前、剛掛黃雨，我已經好擔心屋企D窗會唔會滲水（冇計，諗返之前間屋，一落雨就要攝毛巾，十號波仲要入哂水我就想死！），點知轉個頭，見到新X市X田盞天花燈開水喉，我就知道場雨一定落得勁。果然，前後都冇一個鐘，黃轉紅轉黑，得咗！我就趁老公shpping完，即刻要求返屋企檢查！
唔係華o同長o嘅樓真係唔同D，加上剛剛20年樓齡（比舊屋新10年），D窗同牆都抵得住黑雨，冇水入屋！老公仲笑我驚青，話而家呢度「實淨」過之前，不過一朝被蛇咬、十年怕草繩，佢唔係業主又點會驚丫orz
所以呢，買樓一定要睇發展商、睇樓齡；入屋一定要睇窗台位、渠位。幾百萬買層樓，買完仲要擔驚受怕就唔好啦！
2014年3月6日 星期四
居屋補地價
講完綠白表，就要講吓乜嘢係補地價。
好多人都唔明咩係補地價。點先為知係補咗地價？點解同一個局屋盤會有兩個價錢？點解出面私樓買緊$3XX萬，而地產舖門口果個差唔多呎數居屋盤只係叫緊$1XX萬？
首先要明白一樣嘢，居屋嘅出現係因為政府要幫助市民自置居所而來，而方法就係以市場價再折讓比市民。折扣率係以政府出售果刻決定，一般30-40%左右 (實際折扣率上房署網頁查就知)。而當一手居屋業主要轉售佢哋個單位比非綠表買家嘅時候，就要先先補返當年嘅折扣率比政府，先可以出售。
講到呢度，記得唔知晌邊度睇過一個咁嘅形容︰補地價其實即係政府持有你間屋30-40%業權，你想賣樓唔係唔得，但係就偏偏比呢個「小股東」控制住，一係就賣返比綠表客，一係就即刻科水補地價「買斷」個業權！但係補地價講緊嘅係，一要full pay唔可以分期月供；二要按現時市價乘折扣率去計個差價，如果折扣率係30%，當年市價係$100萬，當年要補$30萬；今日市價係$400萬，就要補$120萬！嘩，唔講真係睇唔出呢個「小股東」嘅投資回報係咁好o架XD
明白咩係補地價，之後就要明白補咗地價同未補地價有咩分別！好多人都以為居屋 (仲有已出售嘅公屋) 只可以賣比綠表客，其實已補地價嘅居屋係可以晌自由市場放售，即係賣比任何人。因為已經同政府「買斷」，所以唔會再有任何轉售限制，即係係話，其實同私樓買賣冇分別！既然冇分別，咁點解價錢仲會差一截？質素、地點、設施、管理……樣樣都係錢嚟o架嘛！
早兩日有人晌科林問過一個奇怪嘅問題︰點先睇得出邊D係補咗地價嘅居屋、邊D係未補地價嘅居屋？答案就係，睇唔出！有D嘢呢，係唔慳得嘅，所以呢，一係自己去查冊，一係就經地產搵樓，地產想收你佣就一定幫你check，佢會話比你知邊D係補咗邊D係未補；不過而家好多地產舖門日果D廣告已經會標明係「綠表價 / 自由市場 / 已補地價」，連Q&A都慳返。
仲有一個可愛嘅問題︰綠表客可唔可以買已補地價嘅樓？答案就係，梗係可以啦，話明係自由市場嘛！不過，綠表客一買樓就要交還公屋，既然都係要買樓，點解要揀貴嘅已補地價公屋居屋，而唔揀平嘅未補地價公屋居屋？
講開未補地價居屋，順便提吓佢哋嘅按揭問題。政府會為綠表買家做擔保，所以綠表客最多可以做到5%首期上車。聽落好似好荀，但仲有一樣唔係咁多人知嘅「荀」就係，政府只會為綠表買家提供30年擔保，不過呢30年，係以一手成交日開始計算！聽到呢度，可能有D人仲未明白有咩問題，而答案就係，銀行批居屋按揭年期，係絕對會考慮呢30年擔保！未補地價居屋，還款期係30年減樓齡 (以前曾經聽過係25年減樓齡，但而家普遍都係30年減)。如果你係買新落成居屋 / 居屋樓花，例如早一兩年嘅綠悠，就當然冇乜大問題啦；但如果你係諗住買二手居屋呢？咁你就唔可以揀樓齡太大嘅樓，如果唔係分分鐘供唔起！點解？假設你要借$100萬，現時息口係2.15%，分30年還，每個月就要還$37XX，但如果銀行只批20年，咁你每個月就要還$51XX，15年嘅話就係$$65XX！借$100萬，30年、20年同15年都差咁遠，如果借$200萬，買D 20年未補地價居屋，咪分分鐘供成萬二三蚊一個月？係呀，唔係點解愈舊嘅居屋就愈冇市場喎，如果我供得起萬二三蚊，不如我去買私樓啦，起碼轉手容易好多丫嘛！
好多人都唔明咩係補地價。點先為知係補咗地價？點解同一個局屋盤會有兩個價錢？點解出面私樓買緊$3XX萬，而地產舖門口果個差唔多呎數居屋盤只係叫緊$1XX萬？
首先要明白一樣嘢，居屋嘅出現係因為政府要幫助市民自置居所而來，而方法就係以市場價再折讓比市民。折扣率係以政府出售果刻決定，一般30-40%左右 (實際折扣率上房署網頁查就知)。而當一手居屋業主要轉售佢哋個單位比非綠表買家嘅時候，就要先先補返當年嘅折扣率比政府，先可以出售。
講到呢度，記得唔知晌邊度睇過一個咁嘅形容︰補地價其實即係政府持有你間屋30-40%業權，你想賣樓唔係唔得，但係就偏偏比呢個「小股東」控制住，一係就賣返比綠表客，一係就即刻科水補地價「買斷」個業權！但係補地價講緊嘅係，一要full pay唔可以分期月供；二要按現時市價乘折扣率去計個差價，如果折扣率係30%，當年市價係$100萬，當年要補$30萬；今日市價係$400萬，就要補$120萬！嘩，唔講真係睇唔出呢個「小股東」嘅投資回報係咁好o架XD
明白咩係補地價，之後就要明白補咗地價同未補地價有咩分別！好多人都以為居屋 (仲有已出售嘅公屋) 只可以賣比綠表客，其實已補地價嘅居屋係可以晌自由市場放售，即係賣比任何人。因為已經同政府「買斷」，所以唔會再有任何轉售限制，即係係話，其實同私樓買賣冇分別！既然冇分別，咁點解價錢仲會差一截？質素、地點、設施、管理……樣樣都係錢嚟o架嘛！
早兩日有人晌科林問過一個奇怪嘅問題︰點先睇得出邊D係補咗地價嘅居屋、邊D係未補地價嘅居屋？答案就係，睇唔出！有D嘢呢，係唔慳得嘅，所以呢，一係自己去查冊，一係就經地產搵樓，地產想收你佣就一定幫你check，佢會話比你知邊D係補咗邊D係未補；不過而家好多地產舖門日果D廣告已經會標明係「綠表價 / 自由市場 / 已補地價」，連Q&A都慳返。
仲有一個可愛嘅問題︰綠表客可唔可以買已補地價嘅樓？答案就係，梗係可以啦，話明係自由市場嘛！不過，綠表客一買樓就要交還公屋，既然都係要買樓，點解要揀貴嘅已補地價公屋居屋，而唔揀平嘅未補地價公屋居屋？
講開未補地價居屋，順便提吓佢哋嘅按揭問題。政府會為綠表買家做擔保，所以綠表客最多可以做到5%首期上車。聽落好似好荀，但仲有一樣唔係咁多人知嘅「荀」就係，政府只會為綠表買家提供30年擔保，不過呢30年，係以一手成交日開始計算！聽到呢度，可能有D人仲未明白有咩問題，而答案就係，銀行批居屋按揭年期，係絕對會考慮呢30年擔保！未補地價居屋，還款期係30年減樓齡 (以前曾經聽過係25年減樓齡，但而家普遍都係30年減)。如果你係買新落成居屋 / 居屋樓花，例如早一兩年嘅綠悠，就當然冇乜大問題啦；但如果你係諗住買二手居屋呢？咁你就唔可以揀樓齡太大嘅樓，如果唔係分分鐘供唔起！點解？假設你要借$100萬，現時息口係2.15%，分30年還，每個月就要還$37XX，但如果銀行只批20年，咁你每個月就要還$51XX，15年嘅話就係$$65XX！借$100萬，30年、20年同15年都差咁遠，如果借$200萬，買D 20年未補地價居屋，咪分分鐘供成萬二三蚊一個月？係呀，唔係點解愈舊嘅居屋就愈冇市場喎，如果我供得起萬二三蚊，不如我去買私樓啦，起碼轉手容易好多丫嘛！
2014年3月3日 星期一
綠白表
早幾日晌某科林睇到有人分享買樓經驗，點知有人出嚟話綠表買樓有咩好分享，然後引嚟一班人狂插……其實有好多人都仲係搞唔清楚白表同綠表、公屋居屋同私樓有咩分別。
鬼咩？政府政策一時一樣，而家又冇居屋抽，根住仲要整多個白居二出嚟……之後D後生仔急住買樓但係又未經歷過抽居屋年代，點識分乜嘢打乜嘢丫。連我呢個樓市下的小師奶，都發咗十幾年夢 (不過我未夠二十歲就已經學人發夢買樓XD)，先知道白表綠表有D乜嘢分別。
其實綠白表呢個問題，只要上網search一下，就已經有答案，仲要係房署official website，但係晌呢個互聯網年代，仍然有好多人懶得做功課，真係抵打！
http://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/surplus-hos-flats/eligibility/
簡單講，住緊公屋果D公屋租戶就係綠表，佢哋買咗樓之後要交返間公屋出嚟比政府。而所有唔係綠表嘅人事，而又合乎指定收入資產等等要求，就係白表。簡單講，如果你父母係公屋戶主，佢哋就係綠表；而你如果想自己出嚟買樓，而又合乎指定要求，就係白表。
知道咩綠表白表，之後就係要識得分市面上有咩樓可以買賣。公屋、居屋、夾屋、私樓、村屋……當中政府搞嘅公屋、居屋、夾屋就再細分做已補地價同未補地價，已補地價嘅樓，不論係公屋居屋定夾屋，其實同私樓買賣一樣，冇任何轉售限制，即係所謂嘅自由市場；而未補地價嘅樓，就只可以買比綠表人仕。
講到呢度，又要叉開少少講咩叫白居二。白居二即係「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」，即係話果班買家本身唔係公屋戶主，但可以以白表身份 (好似之前所講嘅需合乎指定要求) 買入未補地價公屋居屋同夾屋，待遇同綠表相同，唯一分別就係買完樓之後唔需要交還公屋 (因為本來就唔係公屋戶主，但如果晌公屋有戶籍一樣要除名)。所以簡單講，就係白居二等於綠表，都可以買平樓。不過唔好開心住，白居二只得5000個名額，而且早就過哂申請時間 (2013年初)，你問我政府幾時再搞白居二？點解你唔去問思歪喎？
好喇，今日講住咁多先，下次有機會再講。
鬼咩？政府政策一時一樣，而家又冇居屋抽，根住仲要整多個白居二出嚟……之後D後生仔急住買樓但係又未經歷過抽居屋年代，點識分乜嘢打乜嘢丫。連我呢個樓市下的小師奶，都發咗十幾年夢 (不過我未夠二十歲就已經學人發夢買樓XD)，先知道白表綠表有D乜嘢分別。
其實綠白表呢個問題，只要上網search一下，就已經有答案，仲要係房署official website，但係晌呢個互聯網年代，仍然有好多人懶得做功課，真係抵打！
http://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/surplus-hos-flats/eligibility/
簡單講，住緊公屋果D公屋租戶就係綠表，佢哋買咗樓之後要交返間公屋出嚟比政府。而所有唔係綠表嘅人事，而又合乎指定收入資產等等要求，就係白表。簡單講，如果你父母係公屋戶主，佢哋就係綠表；而你如果想自己出嚟買樓，而又合乎指定要求，就係白表。
知道咩綠表白表，之後就係要識得分市面上有咩樓可以買賣。公屋、居屋、夾屋、私樓、村屋……當中政府搞嘅公屋、居屋、夾屋就再細分做已補地價同未補地價，已補地價嘅樓，不論係公屋居屋定夾屋，其實同私樓買賣一樣，冇任何轉售限制，即係所謂嘅自由市場；而未補地價嘅樓，就只可以買比綠表人仕。
講到呢度，又要叉開少少講咩叫白居二。白居二即係「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」，即係話果班買家本身唔係公屋戶主，但可以以白表身份 (好似之前所講嘅需合乎指定要求) 買入未補地價公屋居屋同夾屋，待遇同綠表相同，唯一分別就係買完樓之後唔需要交還公屋 (因為本來就唔係公屋戶主，但如果晌公屋有戶籍一樣要除名)。所以簡單講，就係白居二等於綠表，都可以買平樓。不過唔好開心住，白居二只得5000個名額，而且早就過哂申請時間 (2013年初)，你問我政府幾時再搞白居二？點解你唔去問思歪喎？
好喇，今日講住咁多先，下次有機會再講。
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