居屋補地價

講完綠白表，就要講吓乜嘢係補地價。

好多人都唔明咩係補地價。點先為知係補咗地價？點解同一個局屋盤會有兩個價錢？點解出面私樓買緊$3XX萬，而地產舖門口果個差唔多呎數居屋盤只係叫緊$1XX萬？

首先要明白一樣嘢，居屋嘅出現係因為政府要幫助市民自置居所而來，而方法就係以市場價再折讓比市民。折扣率係以政府出售果刻決定，一般30-40%左右 (實際折扣率上房署網頁查就知)。而當一手居屋業主要轉售佢哋個單位比非綠表買家嘅時候，就要先先補返當年嘅折扣率比政府，先可以出售。

講到呢度，記得唔知晌邊度睇過一個咁嘅形容︰補地價其實即係政府持有你間屋30-40%業權，你想賣樓唔係唔得，但係就偏偏比呢個「小股東」控制住，一係就賣返比綠表客，一係就即刻科水補地價「買斷」個業權！但係補地價講緊嘅係，一要full pay唔可以分期月供；二要按現時市價乘折扣率去計個差價，如果折扣率係30%，當年市價係$100萬，當年要補$30萬；今日市價係$400萬，就要補$120萬！嘩，唔講真係睇唔出呢個「小股東」嘅投資回報係咁好o架XD

明白咩係補地價，之後就要明白補咗地價同未補地價有咩分別！好多人都以為居屋 (仲有已出售嘅公屋) 只可以賣比綠表客，其實已補地價嘅居屋係可以晌自由市場放售，即係賣比任何人。因為已經同政府「買斷」，所以唔會再有任何轉售限制，即係係話，其實同私樓買賣冇分別！既然冇分別，咁點解價錢仲會差一截？質素、地點、設施、管理……樣樣都係錢嚟o架嘛！

早兩日有人晌科林問過一個奇怪嘅問題︰點先睇得出邊D係補咗地價嘅居屋、邊D係未補地價嘅居屋？答案就係，睇唔出！有D嘢呢，係唔慳得嘅，所以呢，一係自己去查冊，一係就經地產搵樓，地產想收你佣就一定幫你check，佢會話比你知邊D係補咗邊D係未補；不過而家好多地產舖門日果D廣告已經會標明係「綠表價 / 自由市場 / 已補地價」，連Q&A都慳返。

仲有一個可愛嘅問題︰綠表客可唔可以買已補地價嘅樓？答案就係，梗係可以啦，話明係自由市場嘛！不過，綠表客一買樓就要交還公屋，既然都係要買樓，點解要揀貴嘅已補地價公屋居屋，而唔揀平嘅未補地價公屋居屋？

講開未補地價居屋，順便提吓佢哋嘅按揭問題。政府會為綠表買家做擔保，所以綠表客最多可以做到5%首期上車。聽落好似好荀，但仲有一樣唔係咁多人知嘅「荀」就係，政府只會為綠表買家提供30年擔保，不過呢30年，係以一手成交日開始計算！聽到呢度，可能有D人仲未明白有咩問題，而答案就係，銀行批居屋按揭年期，係絕對會考慮呢30年擔保！未補地價居屋，還款期係30年減樓齡 (以前曾經聽過係25年減樓齡，但而家普遍都係30年減)。如果你係買新落成居屋 / 居屋樓花，例如早一兩年嘅綠悠，就當然冇乜大問題啦；但如果你係諗住買二手居屋呢？咁你就唔可以揀樓齡太大嘅樓，如果唔係分分鐘供唔起！點解？假設你要借$100萬，現時息口係2.15%，分30年還，每個月就要還$37XX，但如果銀行只批20年，咁你每個月就要還$51XX，15年嘅話就係$$65XX！借$100萬，30年、20年同15年都差咁遠，如果借$200萬，買D 20年未補地價居屋，咪分分鐘供成萬二三蚊一個月？係呀，唔係點解愈舊嘅居屋就愈冇市場喎，如果我供得起萬二三蚊，不如我去買私樓啦，起碼轉手容易好多丫嘛！